Demirören’in Kemer Country arazisine yapılan milyon dolarlık konutlar kapış kapış satılıyor

Ziraat Bankası’nın Demirören Holding’in yüzlerce milyon dolarlık kredi borcunu ödememesi nedeniyle el koyduğu Göktürk Kemer Country’deki arsalarda inşasına başlanan lüks konutlar seçim öncesi tartışmaları alevlendirmemek için Emlak Konut aracılığıyla sesiz sedasız satılmaya başladı.

Demirören Holding’den Ziraat Bankası’na geçen bu arazi, İstanbul’un Kemerburgaz Göktürk’teki ünlü lüks sitesi Kemer Country’nin içinde yer alan Kemer Golf & Country Club’a aitti ve burada golf sahası bulunuyordu. Golf oynanan bu yeşil alanlar aynı zamanda Kemer Country’deki evleri de değerli yapan önemli bir unsurdu.

İki hafta önce reklamsız ve benzerlerinin aksine tanıtım kiti basılmadan satışına başlanan projenin Kemer Country’deki bölümünde villalar, Yalıboyu Konakları’nın arazisindeki yeşil alanda ise 4’er katlı apartmanlar bulunuyor.

Sayısı 91 olan villaların büyüklüğü brüt 500 metrekareye kadar ulaşıyor.  Projenin ikinci bölümünde ise 430 adet 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 ve bazıları dubleks olmak üzere 5+1 apartman dairesi bulunuyor. Sayısı 491 olan apartman dairelerinin büyüklüğü ise brüt 62.5 metrekare ile 401 metrekare arasında.

Proje, son yıllarda açılan çok sayıda davayla kamuoyunun aşina olduğu bir alanda gerçekleştiriliyor. Hikayesi de hayli ilginç. Ziraat Bankası, Demirören Holding’e 2018 mart ayında kullandırdığı 300 milyon dolar ve 1 milyar 118 milyon TL’lik krediye (O günkü 3.9 TL’lik ortalama dolar kuruyla yaklaşık 282 milyon dolar) karşılık teminat olarak Göktürk’teki Kemer Country’nin içinde olan Kemer Golf & Country Club’ın üzerinde golf sahaları bulunan arazilerini kabul etmişti. Kredinin ödenmemesi nedeniyle araziler Ziraat Bankası’na geçti. Banka da batan parasını kurtarmak için inşaat yaptırıp satmak amacıyla Emlak Konut ile anlaştı. Ancak imar planına göre arazide inşaat yapılması mümkün değildi. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı önce imar plan değişikliğine giderek arazide bina yapılmasının önünü açtı. Ancak mahkeme İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin ve Kemer Country’de oturanların başvurusu üzerine bakanlığın yaptığı imar plan değişikliğini iptal etti. Mahkemelerde bu konuda açılmış çeşitli davalar devam ederken Çevre ve Şehircilik Bakanlığı golf sahalarının olduğu alanı  önce riskli alanların dönüşümünde kullanılacağı gerekçesiyle “rezerv alan” yani yeni konut alanı ilan ederek bütün yetkiyi üzerine aldı.

Direniş başlamıştı

Bu arada Kemer Country ve Yalıboyu Konakları’nda mülkü bulunanların bakanlığın hazırladığı imar planları ve rezerv yapı ilanına yönelik açtıkları davalar sürerken belirlenmiş alanlara inşaat faaliyetinin başlaması için polis eşliğinde iş makinalarıyla girildi. Bunun üzerine davacılar çadır kurarak direnişe başladılar.

Hukukun arkasından dolanılarak gerçekleştirilmeye başlanan projedeki brüt 62.5 metrekare büyüklükteki 1+1 apartman dairelerin tümü 11-14 milyon TL (20 TL’lik dolar kuru üzerinden yapılacak hesaplamaya göre (550-700 bin dolar) arasında fiyatlardan alıcı bulmuş. 2+1 apartman dairelerinin fiyatı 18 milyon TL (900 bin dolar) ; 3+1 apartman dairelerinin fiyatı 22.5 ile 39 milyon TL (1 milyon 250 bin- 1 milyon 950 bin dolar); brüt 250, net 200 metrekare olan 4+1 apartman dairelerinin fiyatı 30-40 milyon TL (1 milyon 500 bin-2 milyon dolar) arasında değişiyor. Brüt 401, net 263 metrekarelik 5+1 daire için ise ödemeniz gereken tutar 74 milyon TL’ye (3 milyon 700 bin dolar) kadar çıkıyor.

Projede en çok 3+1 ve 4+1 daireler var. Tümü bahçeli olan villaların fiyatları da 120-140 milyon TL (6 milyon- 7 milyon dolar) arasında değişiyor. Ziraat Bankası’nın Demirören Holding’de batırdığı parayı kurtarma projesinde sosyal tesis, kapalı spor salonu ve yüzme havuzu da bulunuyor. 1+1 ve 2+1 daireler için bir, diğer daireler için ise 2 araçlık kapalı otopark veriliyor.

Apartman dairesi almak isteyenlere, villa sahibi olmak isteyen zenginlere göre daha fazla avantaj sağlanıyor. Peşin ödemede apartman dairesi almak isteyenlere yüzde 10, villa almak isteyenlere ise sadece yüzde 5 indirim var ve taksitli alımda uygulanan faiz oranı da daha düşük.

Taksitli alımda apartman dairesine talip olacaksanız ödemeniz gereken peşinat satış bedelinin yüzde 40’ı. Satış bedelinin yüzde 15’ini 12. ayda, bir yüzde 15’ini de 24’üncü ayda ödeyip tüm borcunuzu üçüncü yılın sonunda bitirmiş oluyorsunuz.

Örneğin fiyatı 74 milyon TL olan, brütü 401 neti 203 metrekare 5+1 apartman dairesini beğendiniz. 29 milyon 600 bin TL’yi peşin ödeyeceksiniz. 44 milyon 400 bin TL’lik bölüm vadelendirilecek. 12’inci ve 24’üncü aylarda 11 milyon 100 biner TL’lik iki ödeme yapıp üçüncü yılın sonunda borcunuzu kapatacaksınız. Aylık ödeme tutarınız ise 959 bin 210 TL. Aylık yüzde 1.39’luk konut kredisini Göktürk satış ofisi çalışanlarının deyişiyle Ziraat Bankası değil Emlak Konut ‘kendi içinden’ veriyor.

Taksitle villa almak isteyenler ise satış bedelinin yüzde 50’sini peşin yatırıp, 12’inci ayda satış bedelinin yüzde 20’si kadar ara ödeme yapıp tüm borcu iki yılda bitiriyorlar. Ancak ödeyeceğin konut kredi faizi siz daha zengin olduğunuz için yüzde 1.59’a çıkıyor.

Örneğin fiyatı 132 milyon TL olan dubleks villayı almaya karar verdiniz. 5 gün içinde 66 milyon TL peşinatı yatıracaksınız. 12’inci ay sonunda 26 milyon 400 bin TL ara ödeme yapıp, 24’üncü ayın sonunda da tüm ödemeleri tamlamayacaksınız. Villa ve apartman daireleri rezerv yapı alanı ilan edilen yerde inşa edildiği için alırken KDV ödemeyeceksiniz ama gelecek yıl Değerli Konut Vergisi için pamuk ellerinizi cebe atacaksınız.

Bölgedeki emlakçılara göre Ziraat Bankası’nın projelerindeki fiyatlar Göktürk’teki benzer projelerin, hatta Kemer Country’deki benzer villa ve konutların satış fiyatlarından çok yüksek. Adının açıklanmasını istemeyen bir emlakçı fiyatlarla ilgili şunları söylüyor:

“Biz Kemer Country’nin içinde, birinci bölgede her türlü çevre düzenlemesi yapılmış, içinde oturulduğu için varsa zaman içinde sorunları çözülmüş bir villayı en fazla 5 milyon dolara satabiliyoruz.  Bölgede en yüksek metrekare fiyatı 5 bin dolar. Bu fiyatların nasıl belirlendiği izaha muhtaç. Yeni projede ortalamanın 1-3 katı yüksek fiyatlar var. Ancak bunları satabilirlerse bölge uçar. Bizim için de iyi olur.”

Göktürk’ün merkezinde açılmış Emlak Konut pazarlama ofisine uğrayıp bir fiyat listesi istediğinizde size yalnızca ilgilendiğiniz daireyle ilgili bilgi aktarılabileceği söyleniyor ve arkasından isterseniz duvardaki ekranda bir prezantasyon üzerinden size bilgi vermeye başlıyorlar. Ancak hayli gayretli olduklarının da altını çizmek gerekiyor.

Satış ofisinde işlerin fena olmadığını ancak seçimlerden sonra bir reklam kampanyası başlatılabileceğini ve satışlarda hızlanma beklendiğini öğreniyoruz.  “Davaların sürdüğünü söylediniz. Ya konutu alıp paramızı ödedikten sonra aleyhte bir karar çıkarsa ne olacak? Paramızı kolaylıkla geri alabilecek miyiz?” sorusuna ise şu yanıtı alıyoruz:

“Böyle bir karar çıkacağını zannetmiyoruz. Zaten proje için bütün izinler alınmış durumda. İnşaat da başladı. Öyle bir durum yaşanırsa geri ödemede sıkıntı kesinlikle çıkmaz.”

Satış sözleşmesinde yasa gereği 48 ay yazdığını söyleyen satış elemanları “Ancak siz teslim süresi olarak 2 seneyi düşünün” diyorlar.

İnşaatları yapanlar da tanıdık

Projenin koordinatörlüğünü ve satışını Emlak Konut yaparken inşaatlar da iki tanıdık şirkete havale edilmiş. Emlak Konut projedeki villaların inşası için 19 Ekim 2022’de Özyazıcı İnşaat ile KDV hariç 1 milyar 550 milyon TL, Cevahir Yapı ile de 24 Ekim’de KDV hariç 2 milyar 295 milyon TL değerinde sözleşme imzaladı. Böylece iki şirkete KDV hariç toplam 3 milyar 845 milyon TL ödenecek.

Emlak Konut’un sözleşme imzaladığı Özyazıcı İnşaat’ın sahibi Ahmet Özyazıcı, Turkuvaz Medya Grubu’nun yönetim kurulu başkanı Ömer Faruk Kalyoncu ile ortak. Ozr Yapı Ticaret Anonim Şirketi, 2018 yılında Ömer Faruk Kalyoncu ve Ahmet Özyazıcı ortaklığında 60 milyon TL sermaye bedeli ile Özyazıcı İnşaat’ın genel merkezinde kuruldu. Öte yandan Özyazıcı, Kalyoncu’nun yönetim kurulu başkanı olduğu ZRS İnşaat isimli bir başka şirkette yönetim kurulu başkan yardımcısıydı.

Lüks konut projesinde villaları inşa edecek olan Cevahir Yapı da Ak Parti iktidarına yakın bir şirket. Şirketin yönetim kurulu başkanı Reşat Cevahir’in oğlu İslam Cevahir’in nikah şahidi 2010 yılında dönemin Başbakanı Tayyip Erdoğan olmuştu. Cevahir Yapı’nın ortakları arasında yer alan, 2002’de Ak Partiye katılan ve 2015 yılında hayatını kaybeden İbrahim Cevahir de yer alıyordu. İbrahim Cevahir’in 2015 yılındaki cenazesine, Erdoğan katılmıştı.

Ziraat Bankası kara geçmiş olabilir

Trajik bir kaza sonucu 2008 yılında üç çocuğu ile ölen Esat Edin’e ait Kemer Yapı ve Kemer Country şirketlerine ve bunların sahip olduğu mal varlıklarına 55 milyon dolar borcu üstlenerek sahip olan Demirören Holding daha sonra bu şirketleri teminat göstererek Ziraat Bankası’ndan büyük miktarda kredi kullanmıştı. Ziraat Bankası’nın inşaat işini 3 milyar 845 milyon TL’ye o zamanki 18.5 TL’lik dolar kuruyla yaklaşık 208 milyon dolara ihale ettiği ve bir de Emlak Konut’a satış komisyonu ödeyeceği, bir de ciddi oranda kar edeceği düşünüldüğünde projenin toplam değerinin yarım milyar doların hayli üzerine çıkacağı kabul edilebilir. Yaklaşık 582 milyon dolar kredi kullandıran Ziraat Bankası’nın, grubun Total’in satışından elde ettiği kaynağı da aldığı düşünülürse Demirören’den tüm alacağını tahsil edip kâra geçtiğini söylemek mümkün.

Demirören, Hürriyet’in matbaa binalarını ve arsasını zararına Baykar’a sattı